作者 | 睿和智庫研究部

編輯 | 劉陽 視覺 | 張愛

責(zé)編 | 韓瑋燁

自蛇口工業(yè)區(qū)成立開始，產(chǎn)業(yè)園區(qū)歷經(jīng)培育期、成長期，行至2022年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)迎來新發(fā)展機(jī)遇。公募REITs的發(fā)行助推園區(qū)進(jìn)入成熟精細(xì)化發(fā)展階段，運(yùn)營能力成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)“廝殺”決勝的關(guān)鍵。

睿和智庫研究部通過對眾多產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的長期跟蹤與研究，推出“2021全年度產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營企業(yè)運(yùn)營力20強(qiáng)榜單”，力圖從管理規(guī)模、項目布局、資管水平等多方面解讀其運(yùn)營力表現(xiàn)，并對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展動態(tài)進(jìn)行分析，以資借鑒。

榜單排名

行業(yè)概況

1、用地情況：工業(yè)用地成交力度下降，樓面均價上漲

2021年，全國工業(yè)用地總成交面積為133,512.71萬平方米，相較于2020年減少8.19%。一、二、三線城市工業(yè)用地總成交面積分別為1,638.64萬平方米、23,648.62萬平方米、108,225.45萬平方米，較2020年同期增長率分別為5.36%、-14.49%、-6.87%。

除一線城市外，工業(yè)用地成交面積均有所下降，主要原因為產(chǎn)業(yè)用地政策限制逐漸嚴(yán)格，產(chǎn)業(yè)監(jiān)管指標(biāo)體系完善，工業(yè)用地準(zhǔn)入門檻提高。

圖1：2020-2021年工業(yè)用地成交面積

資料來源：睿和智庫整理制圖

2021年，工業(yè)用地成交均價較2020年整體上漲。1~12月，一、二、三線城市工業(yè)用地成交均價分別為1471.27元/平方米、472.4元/平方米、281.17元/平方米，較2020年同比分別增長6.46%、9.41%、11.86%。

圖2：2020-2021年工業(yè)用地成交價格

資料來源：睿和智庫整理制圖

2、重點(diǎn)政策：十四五規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展新方向，公募REITs開啟新藍(lán)海

2021年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境出現(xiàn)較大變化，都市圈建設(shè)、城市更新、十四五規(guī)劃、公募REITs等年度熱詞均與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。

2021年3月16日，自然資源部修訂了《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》，本次修訂進(jìn)一步完善了工業(yè)用地準(zhǔn)入要求標(biāo)準(zhǔn)，反映出產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入要求、工業(yè)用地出讓條件愈加嚴(yán)格。

表1：2021年產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)重點(diǎn)政策

資料來源：政府網(wǎng)站、睿和智庫整理

3、產(chǎn)業(yè)園REITs：園區(qū)REITs成功發(fā)行促進(jìn)園區(qū)產(chǎn)品成熟化發(fā)展

2021年前后上市的兩批公募REITs基金項目中，有招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、張江光大園、蘇州工業(yè)園及中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園4支產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs產(chǎn)品。公募REITs的推出為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的退出提供了渠道，使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以打通“投融管退”全周期環(huán)節(jié)，形成完整閉環(huán)。

表2：產(chǎn)業(yè)園REITs基本情況

（截至2021年12月31日）

資料來源：wind，睿和智庫整理

4、新開園項目：二線城市數(shù)量占比達(dá)80%以上

根據(jù)睿和智庫統(tǒng)計，2021年全國新開產(chǎn)業(yè)園項目數(shù)量達(dá)80個，新增開園項目建筑面積超1300萬平方米。開園項目主要位于二線城市，數(shù)量占比達(dá)80%以上。企業(yè)方面，聯(lián)動U谷2021年開業(yè)項目為6個，數(shù)量最多。

表5：部分入榜企業(yè)2021年開園項目情況

資料來源：睿和智庫整理

企業(yè)解讀

目前成立產(chǎn)業(yè)投資基金的產(chǎn)業(yè)園區(qū)越來越多，“基地+基金”已成為公認(rèn)的更高階的園區(qū)運(yùn)營模式，對于特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)及全國布局的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而言，成立產(chǎn)業(yè)投資基金有利于打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)，發(fā)揮近距離了解項目和擁有規(guī)模可觀的投資項目庫的天然優(yōu)勢，加大在工業(yè)用地出讓條件趨嚴(yán)背景下投資拓展的談判籌碼。其中，部分企業(yè)已進(jìn)入實(shí)際操作層面，并發(fā)展向好。

聯(lián)東U谷：截止2021年底，聯(lián)東U谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)累計運(yùn)營項目數(shù)量351個，累計管理項目建筑面積為4001萬平方米，2021年新開業(yè)項目6個，新開業(yè)面積14.2萬平方米。近一年來，聯(lián)東集團(tuán)投資了5家頭部投資機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步豐富了金融服務(wù)矩陣，推動了產(chǎn)業(yè)培育與企業(yè)加速。

金地威新：截止2021年底，金地威新累計運(yùn)營項目數(shù)量為39個，累計管理項目建筑面積為480萬平方米，2021年新開業(yè)項目1個，新開業(yè)項目面積為4萬平方米。目前，金地威新已布局全國19個城市，打造了生產(chǎn)類、研發(fā)類、研辦類、城市活化類四大產(chǎn)品業(yè)態(tài)。9月份，金地集團(tuán)5000萬元認(rèn)購私募基金份額，投資方向主要為人工智能和生命科學(xué)，投資業(yè)務(wù)將成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展鏈條重要的補(bǔ)充。

德必集團(tuán)：截止2021年底，德必集團(tuán)累計運(yùn)營項目數(shù)量為51個，累計管理項目建筑面積為82.56萬平方米。2021年新開業(yè)項目3個，新開業(yè)面積5.3萬平方米。作為國內(nèi)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園第一股，目前德必集團(tuán)已形成4大產(chǎn)品系列，布局全國9個城市。

榜單說明

表6：產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營企業(yè)運(yùn)營力指標(biāo)體系

備注：

1.榜單數(shù)據(jù)截至2021年12月31日。

2.數(shù)據(jù)來源為：

1）納入測評的上市公司年報、半年報、季報等各項公告；

2）睿和智庫自有數(shù)據(jù)庫；

3）其他公開渠道獲取的相關(guān)信息，包括但不限于官方網(wǎng)站、學(xué)術(shù)研究報告等信息渠道。

3.榜單中所引用數(shù)據(jù)，如有偏差，歡迎后臺留言或來電，睿和智庫研究部會在第一時間更正。