項目名稱

長沙軟件城概念性規劃設計項目

整體規劃

規劃范圍：軟件城8.6平方公里（即青山路以南、雷高路以西、許龍路以東、長川路以北）及核心區（即寺涼路以南、長延路以北、雷高路以西、望雷大道以西的區域）913畝整體概念性規劃（需要將周邊其他已摘牌、未動工的企業考慮進來；同時也需要考慮未來周邊地塊二升三、騰籠換鳥的需求）。

1、以公共交通為導向（TOD模式）

基于長沙地鐵二號線和十號線等軌道交通規劃、高新區“十縱十橫”交通體系以及城市空間向西的發展方向，軟件城選址考慮沿岳麓大道主軸及地鐵線路規劃，實現公共交通使用最大化，滿足人才快速流動，緩解早晚高峰出行壓力。同時，選址應借助軌道交通打通與高鐵西站、梅溪湖新城的線性連接，成為重要城市功能節點。

2、利用現有生活及居住配套

軟件城開發需考慮歸集已建、在建保障性住房及商品房配套資源，在盤活存量資產的同時提供充足生活配套空間。

3、將生態保護與“山水洲城”精美建設有機融合

基于高新區范圍內豐富的生態資源，軟件城選址統籌考慮存量土地的開發空間和現狀山水資源，借助原生態地貌打造景觀軸。

區位分析

1、核心區分析

1.1智慧軟件城的主要承載空間為核心區，范圍包括北起岳麓大道，南至長延路，雷高路以西，望雷大道以東的區域，整個區域面積約為0.8平方公里。根據原地塊城市規劃條件，核心區內建設用地共計五個地塊，用地性質為工業用地，可建設的總用地面積為913畝。

2、區域配套服務分析

2.1核心區周邊以工業用地為主，生活配套服務用地在擴展區內統籌規劃，主要包括北區生活組團和南區生活組團。北區生活組團位于核心區西北側，以明華小學為中心，包括明湖公園、安支塘公園、華龍家園、碧桂園小區及周邊的商業服務配套。

2.2南區生活組團位于核心區的南側，包括 2 個部分，其一是以金洲小學和金洲中學為中心，包括銀杏公園、楊梅塘公園及周邊的居住、商業配套服務用地。其二是圍繞以雷鋒中學和雷鋒公園為中心，包括周邊的居住、商業服務配套。

圖1 長沙軟件智慧城區域圖

(二)核心區總體布局

基于TOD 模式，以地鐵2號線為公共交通主干線，通過連接現有生態系統，吸納周邊城市資源，通過“一心一軸”、“二面三帶”、“六組團”，將長沙軟件智慧城打造成“宜居宜業”的高新區北部城市新標桿。

一心：即一個商業中心。核心區商業地塊通過規劃一座300 米和一座 150 米的超高層綜合商業體，不僅成為高新區北部的地標建筑，同時輻射整個北部區域的密集產業區。此中心與明湖公園、安支塘公園相呼應，將打造成高新區乃至河西的商業娛樂休閑中心，成為區域標桿催化劑。

一軸：即一條城市生態景觀軸。以明湖公園為起點，將綠化生態景觀引入產業密集區，建設綠色生態軟件產業園。綠色生態景觀軸不僅會成為軟件城的城市名片，同時借助明湖公園的生態優勢極大提升核心區的區域凝聚力。

二面：即兩條城市臨街面。城市臨街面不僅是城市的門戶，同時具有更高的商業價值。核心區內擁有長興路與長延路兩個城市街道，將大體量辦公建筑沿街布局不僅豐富了城市街區輪廓線，同時也充分挖掘了區域的潛在商業價值。

三帶：即三條綠化生態隔離帶。生態隔離帶不僅是內部研發辦公區聯系臨街建筑的紐帶，同時也是臨街建筑的后花園，也是一道綠色屏障隔絕了街道的喧囂。

六組團：即六個庭院式的科研辦公組團。組團內建筑相互圍合，形成豐富多樣的公共活動中心。通過以明湖公園-生態景觀軸-庭院生態空間的滲透路徑，將生態綠化空間與辦公空間相互融合，創造一種全新的自然健康的辦公環境。

圖 2 長沙軟件智慧城配套服務分析圖

(三)空間規劃形態

1、生態景觀科研辦公區：該區域是智慧軟件城的活力核心區，通過明湖公園往城市的滲透形成各辦公組團之間的有機維系。中央景觀軸線向東串聯3個地塊，兩側設置辦公建筑，獨特的建筑界面與周圍的自然景觀產生互動。

2、11萬平方米的中央景觀區與公園進行對話，地下空間與綠化生態系統有機結合，建立多層次立體慢行系統。建筑底層架空，讓景觀滲透，通過穿插的連廊系統建立共享活動平臺。

3、臨街辦公區：充分挖掘核心區有限的沿街資源，沿長興路兩側，長延路一側布局高層研發辦公建筑，提升場地的商業價值。運用高科技感的設計元素，使不同的建筑立面能在保持自身特點的同時形成一個具有完整性且連續的街區輪 廓，構建軟件園的門戶形象。

4、庭院式研發辦公區：該區域位于核心區北側，與中國通號長沙產業園相鄰。沿街的高層建筑成為區域與城市道路之間的天然屏障，豐富的庭院空間衍生出不同的建筑體量，辦公空間可量身定制以滿足不同的需求。

5、地標商業區：該區域將容納高端辦公酒店與公寓，以及一個城市綜合購物中心，塑造整個片區的天際線制高點。2棟超高層建筑沿明湖公園展開視角，從空間的角度將景觀綠化融入到建筑內部。

(一)空間規劃要素

綜合核心區地塊用地位置和道路邊界，結合開發秩序功能分區，將核心區定義為六個區域（詳見圖3），按以下六個區域的劃分進行深化，地塊邊界及指標可根據實際情況進行調整。

圖 3 長沙軟件智慧城核心區地塊簡析圖

原有用地規劃條件詳下表：

(一)整體規劃方案具體要求

1、借鑒深圳MO地塊項目等國內領先的模式與同類型產業園區的成功案例，給予專業建議；

2、參考M0模式（根據深圳市政府的規定，M0用地政策下，產業用途的建筑面積不得低于50%，配套辦公研發等用房的建筑面積不得超過30%，配套住宅的建筑面積不得高于20%。本項目不考慮住宅土地性質），地塊2、3、5、6均可在30%商業、70%工業的基礎上，根據產業特點及整體規模、企業需求等進行配比分割。地塊1已摘地，為工業地產，暫不考慮調指標；地塊4暫按整體商業考慮，但如整體商業配比過高，也可適度配一部分工業。

3、工業地產可配置建筑面積15%以內的配套，但不需要配套倒班宿舍；可考慮大面積通過大面積的架空、連接各樓棟，為后續運營提供足夠的公共空間場地，且需要與分割出的商業地塊聯動，且分割的兩個地塊進行整體規劃、地下室連通；

4、M0模式的商業部分，主要以解決該地塊產業人群的配套需求為主，在各地塊之間可適度形成差異化、功能互補；在商業地塊中重點配套公寓，但公寓產品需在規劃許可的情況下盡可能配置解決園區高端人群需求的產品，如一梯一戶的大平層公寓產品。單身公寓類產品需考慮區域人口總量及需求；

5、在整個核心區商業配套中，超高層（高端酒店、高端商務辦公）、托兒所、展示中心（會展功能，3000人規模）、實訓中心（2000人規模，5層樓以下，需要可圍合的院子，配套運動場所）、高端人才公寓、電影院、餐飲、購物中心（購物中心需要與地鐵連通）等均必須配置，可根據地塊情況合理布局，使核心區內生產、生活、居住相融合，形成內部完善的閉環，打造24小時都市生態圈；地塊4商業需要與地鐵連通；

6、在整體規劃上，結合地塊高差，考慮設計多層地表、多首層，地下車庫整體貫通，各地塊之間連通的設計。各樓棟之間通過連廊連接，既實現人車分流也保證了空間的整體性，并合理利用裙樓頂、連廊等空間，打造立體綠化及公共空間；部分地塊可考慮“工業上樓”需求，根據企業研發、中試、組裝以及貨物裝卸的需要，在承重、電梯荷載等參數進行設計，以滿足智能制造企業“工業上樓”的需求。

7、交通：需要考慮岳麓大道與本項目之間的關系，周邊車流如何導流，解決岳麓大道到項目的交通問題，解決園區內部車流人流導流，及園區與城市公共交通的接駁（在園區地塊內的城市道路間考慮BRT快速公交系統，并與地塊間的連廊、天橋等進行交互設計）；所有地塊之間都需要連通；