記者｜牛鈺

行業估值普遍下降、招股書獲批速度放緩，在物企上市整體降溫的大背景下，金茂服務歷時191天順利登陸資本市場，成為2022年首個上市物企。

3月10日，金茂物業服務發展股份有限公司（以下簡稱：金茂服務，股票代碼0816.HK）在香港聯合交易所主板成功掛牌上市。

上市首日，金茂服務的股價相比招股價出現下跌，截至3月10日收盤，金茂股份報每股5.93港元，總市值約53.45億港元。

根據此前公告，金茂服務最終發售定價為8.14港元/股，并獲超額認購，全球發售所得款項凈額7.59億港元。這筆資金主要用于收購、投資其他有潛力的物企并擴大與相關業務協同的供應商等合作、升級公司智慧服務管理系統、企業運營資金及一般用途等。

據悉，金茂服務背靠中國中化集團公司旗下中國金茂，主打高端物業管理及城市運營服務運營，業務主要布局在一二線城市。金茂服務表示其成功上市亦是打造中國金茂“雙輪兩翼”中服務“一翼”的重要手段，助力中國金茂城市運營商的戰略踐行。

據公開資料顯示，截至2021年9月30日，金茂服務合約建筑面積達4570萬平方米，在管總建筑面積達2320萬平方米，包含96個住宅項目及41個非住宅項目，住宅物業及非住宅物業分別占在管總建筑面積的85%及15%。

與眾多物業上市公司相比，金茂服務屬于中等規模物企，但正在通過拓展第三方市場和收購金茂子公司等方式擴大規模，與2021年3月底相比，其服務合約面積增長440萬平方米，在管面積增長510萬平方米，住宅項目增長29個。

近幾年，金茂物業板塊業績增長明顯。2018年-2020年，金茂服務實現收入分別為5.75億元、7.88億元、9.44億元，復合年增長率為28.2%；年度利潤分別為1750萬元、2260萬元、7710萬元，復合年增長率為110%。

最新數據顯示，截止2021年9月，公司當年錄得收入10.49億元，這一收入水平較之前三年的單年全年收入水平還要高，較上一年同期更是增長57.74%。

在具體收入構成方面，金茂服務的收入來源主要由物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務領域組成，主要收入來源仍為物業管理服務，并且在2018到2020的三年時間中，這部分收入占比正在不斷攀升，其中非住宅物業管理收入占據其中的主要地位。

而毛利率方面，公司整體毛利率由2019年的19.2%增至2020年的24.9%，主要是由于其物業管理業務毛利率提升，及交付前服務與社區空間運營服務收入增加，該兩項服務相較提供的其他服務通常會產生更高的毛利率。

因此，金茂服務在深耕住宅物業的基礎上，不斷拓展商業、寫字樓、學校、公眾交通等非住宅物業服務領域，截至2021年9月30日，金茂服務非住宅項目在管面積約350萬平方米，自2019年來，連續第三年保持增長。

2021年4月，金茂物業接連完成了一系列重要資產的整合收購，從大股東金茂旗下，接手了金茂物管、南京寧高、金茂上海、創茂科技、金茂商業等公司，毛利較高的商管物業得到進一步拓展。

目前，金茂服務的在管項目與母公司存在關聯度。

中國金茂總裁李從瑞在上市儀式上表示，作為金茂服務的母公司，中國金茂將一如既往地從戰略、項目、資金、人才等方面全力支持金茂服務健康快速發展。

目前，中國金茂在全國布局34個城市運營項目，金茂服務已與其中的22個項目訂立了前期物業管理合約，包括上海、長沙、麗江、青島、南京、三亞、溫州、天津等地的寫字樓綜合體、新城鎮、文化小鎮及智慧城市的多元化組合，12個項目已投入運營。

中國金茂截至2020年底持有土地儲備9510萬平方米，這些物業項目儲備，能為金茂服務帶來穩定的增量。

2021年，金茂服務開始向獨立第三方提供城市運營服務，根據招股書，金茂服務的收入來源和管理面積比例上，來自獨立第三方物業的貢獻也呈現攀升的趨勢。

近幾年，大量的物管企業紛紛赴港上市，其中的大多數公司均由房企分拆，但與以往相比，資本的態度已明顯變得理性，物管公司的上市也受到了影響。據克而瑞物管統計的數據，截至2021年末，物業板塊PE均值僅為17.64倍，同比降幅達52.31%。

不僅如此，從審批節奏來看，物企獲批進度放緩，同比2020年延后約68天。中小型物企上市進程更為艱難，在金茂服務之前遞表的魯商服務、蘇新美好生活首份招股書最終走向失效，金茂服務從去年8月31日遞表，到今年2月6日通過港交所聆訊拿到“入場券”，進程已算順利。

據克而瑞數據顯示，目前遞交上市申請的物業公司數量已明顯減少，截至今年2月底，有8家物企仍在排隊等待上市，其中不乏龍湖、萬達旗下物業板塊，今年能有幾家實現成功上岸，還有待觀察。