文/樂居財(cái)經(jīng) 范慧茹

“2021年實(shí)現(xiàn)合約面積過億。”一年前，遠(yuǎn)洋服務(wù)董事局主席兼總裁楊德勇，在業(yè)績發(fā)布會上立下flag。

一轉(zhuǎn)眼，遠(yuǎn)洋服務(wù)上市后首個完整年度的資本大考來臨，當(dāng)初的業(yè)績目標(biāo)到了兌現(xiàn)的時候。3月18日，遠(yuǎn)洋服務(wù)業(yè)績發(fā)布如期而至，不僅合約面積超額完成，在管面積更是漲超60%。

截至2021年12月31日，遠(yuǎn)洋服務(wù)的總合約建筑面積約為1.06億平方米，總在管面積為7348萬平方米，分別較上一年同期增長約49%及62%。

除此之外，其盈利水平也毫不遜色。2021年實(shí)現(xiàn)總收入29.66億，同比增長47%；毛利較2020年大幅增長約61%至8.25億元，毛利率提升約3個百分點(diǎn)至28%；年內(nèi)溢利較上一年大幅增長約68%至4.41億元，凈利率提升約2個百分點(diǎn)，達(dá)到約15%。

基本面的業(yè)績達(dá)成還只是冰山一角，翻開遠(yuǎn)洋服務(wù)年2021年度業(yè)績報(bào)告，其增長的內(nèi)驅(qū)力或許更值得關(guān)注。

第三方面積首超關(guān)聯(lián)方

合約面積破億，事實(shí)上早在2021年的年末便已經(jīng)揭曉。去年12月29日，遠(yuǎn)洋服務(wù)官宣收購河南未來和諧物業(yè)51%股權(quán)，并表示全年實(shí)現(xiàn)合約面積破億。

隨著年報(bào)的披露，當(dāng)時未予公布的這筆收購項(xiàng)目的代價也得以揭曉，3135萬元對應(yīng)河南未來和諧物業(yè)51%股權(quán)。

收購河南未來和諧物業(yè)成為遠(yuǎn)洋服務(wù)合約面積達(dá)成中至關(guān)重要的一筆，而年中收購的甌睿物業(yè)80%股權(quán)則進(jìn)一步加深了遠(yuǎn)洋服務(wù)在醫(yī)院業(yè)態(tài)的服務(wù)能力和服務(wù)邊界。

年報(bào)一同披露的還有另一個此前未曾公布的收購項(xiàng)目。去年12月份遠(yuǎn)洋服務(wù)還同步收購了一家大連的物業(yè)管理公司100%股權(quán)，現(xiàn)金代價為5000萬元，只不過截至年報(bào)發(fā)布，具體的收購事宜還未完成，“預(yù)期將于2022年上半年完成。”年報(bào)透露。

除了發(fā)力收并購?fù)猓h(yuǎn)洋服務(wù)還積極與地方企業(yè)成立合資公司，實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍；與此同時，還成立了多家子公司拓展服務(wù)廣度。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年遠(yuǎn)洋服務(wù)共對外投資的企業(yè)超10家，除了涉及主營物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)外，還投資了科技服務(wù)等協(xié)同業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

在收并購、合資、戰(zhàn)略合作以及招投標(biāo)等多渠道拓展下，遠(yuǎn)洋服務(wù)實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的高速增長。2021年，其合約面積中第三方來源占比從上一年的約33%提升至51%，新增合約面積中來自第三方拓展的規(guī)模為3260萬平方米，占比約為87%。

第三方在管面積也從上一年1342萬平米增加至2021年的3279.7萬平米，占比從30%增加至45%。截至2021年12月31日，遠(yuǎn)洋服務(wù)在管面積主要集中在一二線城市，如北京、天津、杭州、成都等，占比約為92%，其項(xiàng)目覆蓋中國境內(nèi)24個省、自治區(qū)及直轄市的78個城市。

社區(qū)增值服務(wù)激增149%

“計(jì)劃2021年實(shí)現(xiàn)社區(qū)增值服務(wù)收入占比提升到20%以上。”在規(guī)模之外，去年的業(yè)績會上總裁楊德勇還立下了增值服務(wù)增長的目標(biāo)。

上市僅一年的遠(yuǎn)洋服務(wù)不負(fù)眾望。截至2021年12月31日，其社區(qū)增值服務(wù)收入取得7.89億元，較去年增長約149%，占遠(yuǎn)洋服務(wù)總體收入的27%，占總收入比重較上一年提升11個百分點(diǎn)，成為僅次于住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)收入占比的業(yè)務(wù)。

2021年遠(yuǎn)洋服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)被進(jìn)一步挖掘。根據(jù)財(cái)報(bào)，過去一年遠(yuǎn)洋服務(wù)形成了“社區(qū)生活服務(wù)、租售服務(wù)、美居服務(wù)、空間資源”四大重點(diǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)，并劃分為三大服務(wù)類型的，分別為社區(qū)資產(chǎn)增值服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)和物業(yè)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

其中社區(qū)資產(chǎn)增值服務(wù)主要包括停車場管理服務(wù)及社區(qū)空間運(yùn)營服務(wù)等；社區(qū)生活服務(wù)主要包括家政清潔服務(wù)、家用電器設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù)、商品零售、美居服務(wù)及其他定制服務(wù)等；物業(yè)經(jīng)紀(jì)服務(wù)主要包括車位的銷售交易、代理業(yè)主物業(yè)及停車位的轉(zhuǎn)售或租賃交易等。

財(cái)報(bào)顯示，在社區(qū)生活服務(wù)方面，遠(yuǎn)洋服務(wù)設(shè)計(jì)的“億家U選”線上商城正式上線，商品零售業(yè)務(wù)銷售收入較去年增長約2630%；租售服務(wù)方面，遠(yuǎn)洋服務(wù)已開業(yè)房產(chǎn)租售門店達(dá)40家，覆蓋12個城市70個項(xiàng)目，銷售收入較去年增長約565%。

在提升主力增值業(yè)務(wù)的同時，遠(yuǎn)洋服務(wù)還嘗試了社區(qū)養(yǎng)老等新興業(yè)務(wù)，為社區(qū)增值業(yè)務(wù)打開了新的增長空間。遠(yuǎn)洋服務(wù)在年報(bào)中透露，其在2021年已入選住建部北京首期“物業(yè)+養(yǎng)老”試點(diǎn)單位，2022年年初成功入選北京市民政局“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”試點(diǎn)，“在政策支持下健全養(yǎng)老服務(wù)體系，同時為行業(yè)發(fā)展提供經(jīng)驗(yàn)。”

年利潤率三連漲

規(guī)模的提升和對業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)占比的適時調(diào)整，促使遠(yuǎn)洋服務(wù)在營收提升的同時，保障了利潤率的穩(wěn)定上浮。

遠(yuǎn)洋服務(wù)毛利由上一年的5.11億元增加約61%至截至2021年的8.25億元，整體毛利率由上一年約25%增加至2021年的約28%，并連續(xù)三年呈上漲趨勢，2019-2021年毛利率分別取得20.59%、25.27%和27.81%。

2021年遠(yuǎn)洋服務(wù)毛利率的增加，主要得益于毛利率較高的社區(qū)增值服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)收入的貢獻(xiàn)增加。

2021年遠(yuǎn)洋服務(wù)商寫運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)的毛利取得1.56億元，毛利率達(dá)34%，較上一年22%大幅增長12個百分點(diǎn)，年內(nèi)其商寫物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到了14元/平方米/月。

遠(yuǎn)洋服務(wù)解釋稱，商寫物業(yè)毛利率大幅提升的原因，除了實(shí)施精細(xì)化管理所致外，離不開對商業(yè)運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)的拓展。2021年遠(yuǎn)洋服務(wù)商寫物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的合約面積為732萬平方米，在管面積為415萬平方米，分別較2020年增長約35%及63%，在管建筑面積中一二線城市占比超過99%。

從2021年8月份開始，遠(yuǎn)洋服務(wù)還承接了遠(yuǎn)洋集團(tuán)等關(guān)聯(lián)方開發(fā)的購物中心及寫字樓的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，設(shè)立資產(chǎn)管理平臺。據(jù)年報(bào)透露，2021年，遠(yuǎn)洋服務(wù)的購物中心和寫字樓項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營服務(wù)毛利率分別達(dá)到了約75%和73%。

除了有商業(yè)物業(yè)運(yùn)營的加持外，遠(yuǎn)洋服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)也起到了拉高平均毛利率的作用。2021年其社區(qū)增值服務(wù)毛利率為40%，雖較上一年有所下降，但因較高的毛利率以及營收占比，依舊起到助推的作用。

對于社區(qū)增值服務(wù)毛利率的減少，遠(yuǎn)洋服務(wù)解釋稱，主要是由于美居服務(wù)及商品零售的收入貢獻(xiàn)增加，而這類業(yè)務(wù)旳毛利率低于傳統(tǒng)社區(qū)增值服務(wù)所致。

在經(jīng)營利潤的提升以及回款增加等因素催化下，遠(yuǎn)洋服務(wù)的資金池也與日俱增，截至2021年其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物達(dá)到了25.27億元，較2020年增加約16%。