文/樂居財經 范慧茹

“2021年實現合約面積過億。”一年前，遠洋服務董事局主席兼總裁楊德勇，在業績發布會上立下flag。

一轉眼，遠洋服務上市后首個完整年度的資本大考來臨，當初的業績目標到了兌現的時候。3月18日，遠洋服務業績發布如期而至，不僅合約面積超額完成，在管面積更是漲超60%。

截至2021年12月31日，遠洋服務的總合約建筑面積約為1.06億平方米，總在管面積為7348萬平方米，分別較上一年同期增長約49%及62%。

除此之外，其盈利水平也毫不遜色。2021年實現總收入29.66億，同比增長47%；毛利較2020年大幅增長約61%至8.25億元，毛利率提升約3個百分點至28%；年內溢利較上一年大幅增長約68%至4.41億元，凈利率提升約2個百分點，達到約15%。

基本面的業績達成還只是冰山一角，翻開遠洋服務年2021年度業績報告，其增長的內驅力或許更值得關注。

第三方面積首超關聯方

合約面積破億，事實上早在2021年的年末便已經揭曉。去年12月29日，遠洋服務官宣收購河南未來和諧物業51%股權，并表示全年實現合約面積破億。

隨著年報的披露，當時未予公布的這筆收購項目的代價也得以揭曉，3135萬元對應河南未來和諧物業51%股權。

收購河南未來和諧物業成為遠洋服務合約面積達成中至關重要的一筆，而年中收購的甌睿物業80%股權則進一步加深了遠洋服務在醫院業態的服務能力和服務邊界。

年報一同披露的還有另一個此前未曾公布的收購項目。去年12月份遠洋服務還同步收購了一家大連的物業管理公司100%股權，現金代價為5000萬元，只不過截至年報發布，具體的收購事宜還未完成，“預期將于2022年上半年完成。”年報透露。

除了發力收并購外，遠洋服務還積極與地方企業成立合資公司，實現資源互補，擴大業務范圍；與此同時，還成立了多家子公司拓展服務廣度。

據樂居財經不完全統計，2021年遠洋服務共對外投資的企業超10家，除了涉及主營物業管理服務業務外，還投資了科技服務等協同業務領域。

在收并購、合資、戰略合作以及招投標等多渠道拓展下，遠洋服務實現了規模的高速增長。2021年，其合約面積中第三方來源占比從上一年的約33%提升至51%，新增合約面積中來自第三方拓展的規模為3260萬平方米，占比約為87%。

第三方在管面積也從上一年1342萬平米增加至2021年的3279.7萬平米，占比從30%增加至45%。截至2021年12月31日，遠洋服務在管面積主要集中在一二線城市，如北京、天津、杭州、成都等，占比約為92%，其項目覆蓋中國境內24個省、自治區及直轄市的78個城市。

社區增值服務激增149%

“計劃2021年實現社區增值服務收入占比提升到20%以上。”在規模之外，去年的業績會上總裁楊德勇還立下了增值服務增長的目標。

上市僅一年的遠洋服務不負眾望。截至2021年12月31日，其社區增值服務收入取得7.89億元，較去年增長約149%，占遠洋服務總體收入的27%，占總收入比重較上一年提升11個百分點，成為僅次于住宅及其他非商業物業管理服務收入占比的業務。

2021年遠洋服務社區增值服務被進一步挖掘。根據財報，過去一年遠洋服務形成了“社區生活服務、租售服務、美居服務、空間資源”四大重點發展業務，并劃分為三大服務類型的，分別為社區資產增值服務、社區生活服務和物業經紀服務。

其中社區資產增值服務主要包括停車場管理服務及社區空間運營服務等；社區生活服務主要包括家政清潔服務、家用電器設備維修保養服務、商品零售、美居服務及其他定制服務等；物業經紀服務主要包括車位的銷售交易、代理業主物業及停車位的轉售或租賃交易等。

財報顯示，在社區生活服務方面，遠洋服務設計的“億家U選”線上商城正式上線，商品零售業務銷售收入較去年增長約2630%；租售服務方面，遠洋服務已開業房產租售門店達40家，覆蓋12個城市70個項目，銷售收入較去年增長約565%。

在提升主力增值業務的同時，遠洋服務還嘗試了社區養老等新興業務，為社區增值業務打開了新的增長空間。遠洋服務在年報中透露，其在2021年已入選住建部北京首期“物業+養老”試點單位，2022年年初成功入選北京市民政局“物業服務+養老服務”試點，“在政策支持下健全養老服務體系，同時為行業發展提供經驗。”

年利潤率三連漲

規模的提升和對業務結構占比的適時調整，促使遠洋服務在營收提升的同時，保障了利潤率的穩定上浮。

遠洋服務毛利由上一年的5.11億元增加約61%至截至2021年的8.25億元，整體毛利率由上一年約25%增加至2021年的約28%，并連續三年呈上漲趨勢，2019-2021年毛利率分別取得20.59%、25.27%和27.81%。

2021年遠洋服務毛利率的增加，主要得益于毛利率較高的社區增值服務及商業運營服務收入的貢獻增加。

2021年遠洋服務商寫運營及物業管理服務的毛利取得1.56億元，毛利率達34%，較上一年22%大幅增長12個百分點，年內其商寫物業的平均物業管理費達到了14元/平方米/月。

遠洋服務解釋稱，商寫物業毛利率大幅提升的原因，除了實施精細化管理所致外，離不開對商業運營服務業務的拓展。2021年遠洋服務商寫物業管理服務項目的合約面積為732萬平方米，在管面積為415萬平方米，分別較2020年增長約35%及63%，在管建筑面積中一二線城市占比超過99%。

從2021年8月份開始，遠洋服務還承接了遠洋集團等關聯方開發的購物中心及寫字樓的商業運營服務，設立資產管理平臺。據年報透露，2021年，遠洋服務的購物中心和寫字樓項目商業運營服務毛利率分別達到了約75%和73%。

除了有商業物業運營的加持外，遠洋服務社區增值服務也起到了拉高平均毛利率的作用。2021年其社區增值服務毛利率為40%，雖較上一年有所下降，但因較高的毛利率以及營收占比，依舊起到助推的作用。

對于社區增值服務毛利率的減少，遠洋服務解釋稱，主要是由于美居服務及商品零售的收入貢獻增加，而這類業務旳毛利率低于傳統社區增值服務所致。

在經營利潤的提升以及回款增加等因素催化下，遠洋服務的資金池也與日俱增，截至2021年其現金及現金等價物達到了25.27億元，較2020年增加約16%。